“Bật đèn xanh” bán nhà trên giấy?

Nghị định 71 của Chính phủ cấm việc giao dịch “bán nhà trên giấy” nhưng Tổng cục Thuế lại cho phép điều mà nghị định cấm

Sau khi tiếp nhận công văn 77-10CV-ROYAL của Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Thành phố Hoàng Gia (quận Thanh Xuân, Hà Nội) phản ánh vướng mắc về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản, ngày 23-11, Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính) đã có văn bản số 4772/TCT-TNCN trả lời.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia xây dựng, nội dung trong văn bản này đã “bật đèn xanh” cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mà thực chất là hình thức “bán nhà trên giấy” từng khiến hàng ngàn khách hàng bị các đối tượng xấu lợi dụng lừa đảo.
Cho phép chuyển nhượng

Tổng cục Thuế trích dẫn điều 5 Thông tư 02/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung Thông tư 84/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế TNCN và hướng dẫn thi hành Nghị định 100/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế TNCN.

Văn bản hướng dẫn của Tổng cục Thuế không đúng với quy định hiện hành của Bộ Xây dựng?

Từ đây, Tổng cục Thuế cho rằng điều kiện để cá nhân chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ được áp dụng thuế suất 25% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán là phải có hóa đơn, chứng từ hợp lệ do cơ quan Nhà nước hoặc các tổ chức kinh tế lập chứng minh giá bán, giá mua và các chi phí có liên quan.
Theo nguyên tắc của pháp luật VN,  trong trường hợp 2 văn bản quy phạm pháp luật hiệu lực pháp lý ngang nhau và có quy định khác nhau đối với cùng một vấn đề thì sẽ áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Do đó, “trường hợp cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, mua căn hộ không có hóa đơn chứng từ do cơ quan Nhà nước hoặc các tổ chức kinh tế lập, cá nhân chuyển nhượng chỉ căn cứ vào hợp đồng mua bán giữa các bên để kê khai giá mua và giá chuyển nhượng hoặc cá nhân có chứng từ chứng minh giá mua nhưng giá chuyển nhượng chỉ căn cứ vào hợp đồng mua bán giữa các bên thì không được xem là có đủ hóa đơn, chứng từ để nộp thuế TNCN theo thuế suất 25% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

Trường hợp không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế áp dụng thuế suất 2% trên giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng”.
Hướng dẫn sai

Tuy nhiên, tại điều 9 Nghị định 71 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư được huy động vốn bằng cách ký hợp đồng góp vốn với các tổ chức, cá nhân có phân chia lợi nhuận, kể cả quyền được phân chia nhà, và tại điều 60 nghị định này đã quy định rõ: Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác.
Ngoài ra, trong Thông tư 16, Bộ Xây dựng cũng hướng dẫn cụ thể: Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn, hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (sau đây gọi chung là hợp đồng góp vốn) thì các bên có thể thỏa thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc thỏa thuận phân chia bằng cả lợi nhuận và sản phẩm nhà ở.
Ngoài ra, bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
Xem xét về tính pháp lý

TS Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra Văn bản quy phạm pháp luật – Bộ Tư pháp, cho biết các chuyên viên trong cục đang nghiên cứu, xem xét những nội dung trong văn bản của Tổng cục Thuế. “Trường hợp văn bản có những trích dẫn không phù hợp và trái với Nghị định 71/NĐ-CP, chúng tôi sẽ có ý kiến, yêu cầu chỉnh sửa”- ông Sơn nói.

Cũng tại khoản 4, điều 73 Nghị định 71 quy định rõ: Bãi bỏ các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quản lý Nhà nước về nhà ở được quy định trong các Nghị định của Chính phủ, các văn bản pháp luật do các bộ, ngành và UBND cấp tỉnh ban hành trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành mà trái với quy định của nghị định này.

“Điều đó có nghĩa là Tổng cục Thuế đã hướng dẫn chưa đúng, bằng nội dung đã được xem xét bãi bỏ và nếu các doanh nghiệp coi văn bản này là một hướng dẫn mang tính phổ biến thì dễ nảy sinh những rắc rối, tranh chấp về quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân”- một chuyên gia xây dựng cho biết.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Trưởng Ban Tuyên truyền Hội Luật gia TPHCM, quy định tại điều 5 Thông tư số 02 của Bộ Tài chính có nội dung chưa phù hợp với quy định tại khoản 5 điều 8 Thông tư số 16 của Bộ Xây dựng.
“Theo nguyên tắc của pháp luật VN,  trong trường hợp 2 văn bản quy phạm pháp luật hiệu lực pháp lý ngang nhau và có quy định khác nhau đối với cùng một vấn đề thì sẽ áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành. Do đó, quy định của Thông tư số 16 của Bộ Xây dựng sẽ được áp dụng và Thông tư số 02 của Bộ Tài chính cần phải được sửa đổi cho phù hợp với Thông tư số 16”- ông Hậu nói.
Bài và ảnh: Thế Kha

About nongdan24g

Nông dân 24giờ mỗi ngày cùng lao động tạo ra sản phẩm nông nghiệp chất lượng cao, những hạt lúa thơm ngon, thực phẩm giàu dinh dưỡng ... và giàu lên nhờ nông nghiệp. Hãy ghé mỗi ngày tại www.nongdan24g.com để có tin nông nghiệp sản xuất mới nhất.
Bài này đã được đăng trong Giao thương và được gắn thẻ , , , , , , . Đánh dấu đường dẫn tĩnh.

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s